一般質問2（2008年9月議会）

2、イオンモール誘致に関する情報公開について




6月議会で建設部長は、「まだまだ課題はありますが、必ず出店するものと考えております」



と述べており、



市長は、「イオンの件でございますが、私はひとつも諦めておりません。100％出店してくれます」



と述べております。



しかし、市民から「イオンは本当に来るのか」という質問は毎週のように聞きます。



不動産業者からイオンモールが来るということで住宅を購入した方もたくさんいるようです。



市民にとっては行政側からだけの発表ではどうしても客観性がなく、主観が入ってしっている可能性があり、なかなかその真意を把握することが出来ないというのが現状ではないでしょうか。



そこで、再確認の意味も込めましてあらためて以下の5点についてお尋ねします。



1、道路建設にかかる費用、市の負担



2、交通計画、道路計画



3、予想される来客数、車の数



4、見込まれる税収



5、誘致のスケジュール



以上につきまして、答弁よろしくお願い致します。







（再質問）



ありがとうございます。



今、園田建設部長にお答え頂いたのがこれまでの議会で答弁されたことをまとめてもらったものだと思います。



ただ、これだけですと先程申し上げた通り行政側だけからの情報で客観性がなく、市民からすると「本当なのか」となってしまいます。



そこで私自身も間接的な情報でなく、直接の情報を得るべく、9月1日に大阪市中央区久太郎町にあるイオンモール開発本部、西日本開発部、担当部長を尋ねて参りました。



まず、土地の契約状況について。



地権者80人中、合意に達したのは66人。



面積ベースでは、開発予定面積18.6ｈａ中、合意済みの面積が約17ｈａとのことです。



いまだ合意に達していない約2割についても貸すこと自体に反対しているわけではなく、貸した土地が道路として利用されるということについては否定的ということでした。



道路になると自分たちの土地でなくなるという感覚だからだそうです。



しかし、道路の位置を変えることで合意に達する可能性は高いとのことなので地権者との契約自体が進出のネックとなっているということではないという印象です。



また、もし部分的に契約が進まない場合でも最低限必要なエリアをもう一度見直すことも考えられるようです。



次に、土地に関連して契約の問題より重要なのは文化財の関係のようです。



場所からしても多くの文化財が出てくる可能性が高く、これをどうクリアするかが問題のようです。



☆そこで社会教育部にお尋ねします。文化財の対応については、市教育委員会と府教育委員会との協力体制が必要だとのことでしたが、具体的な対策はお立てでしょうか。



文化財の発掘にはかなり時間を要することが予想されるので早期誘致を目指すのであれば何か対策をたてるべきでしょう。



文化財そのものの保護に関しては、建物には鉄柱を建てたりして文化財を傷つける可能性はあるが、駐車場であればアスファルトで覆うだけなので文化財の出そうな場所には建物を建てず、駐車場にするという策が考えられるようです。



また、建設にかかる条件として、商業開発には大きな道路が2本必要ということなので国道170号線だけではダメで第二京阪のオープンも絶対条件とのことです。



163号線は近いがそこから「直接」という意味では車が入ってこない。



☆そこで、もし誘致の確率を上げたいのであれば163号線からも直接車が入ってこれるよう道路を建設することもひとつの手だと思いますが、そういったことは出来ないのかお尋ねします。



分かりました。



次に、予想される来客数、車の数について



土日祝日に予想される車での来店数は、駐車場が4,500台から5,000台を予定しており、それが3から4回転なので、13,500台から20,000台、車1台あたり2人から2.5人くらいなので、来客数は27,000人から50,000人強とのことでした。



なお、自動車での利用が9割で、自転車や徒歩での来店は数％にしかならないだろうとのことです。



雇用に関しては、2,500人から3,000人、うち正社員が3割、アルバイトが7割くらいの予定とのことです。



また、ターゲットとする層は35歳を中心に前後10歳。



つまり、25歳から45歳ということになります。



実際私もたくさんのイオンモールを視察しましたが、若い層がどこに行っても非常に多かったのが印象的です。



車でのお客が9割、年齢層が25歳から45歳ということを考えると商店街の影響も少ない可能性はあります。



☆そこで商店街の利用者について各年代別の比率はどれくらいでしょうか、また、利用者の交通手段は、徒歩、自転車、車それぞれ何％くらいでしょうか。



各年代別の比率については、30代から50代がひとくくりにされているため参考にはしにくいですが、別のデータでは25歳から45歳の比率が29.2％とあまり高くはありません。



一方、イオンモールはこの層をターゲットにしております。



同様に、商店街は徒歩、自転車が89％ということでした。



一方、イオンモールは車が9割で徒歩、自転車は数％です。



これらのことも認識した上で商店街の振興策を立てるべきでしょう。



また、イオンモール側も地元商店街との協力については、店舗の1/3は地元商店街に入ってもらうことを想定しているので意欲のある商店街には是非入店して欲しいとのことでした。



大日や登美が丘と商圏がかぶるのではないかということに関しては、同じ商圏というのは車で30分の距離とのことですので両方とも近いが商圏が違うので影響は少ないとのことでした。



また、寝屋に進出の可能性がある大型商業施設については、品揃えもターゲットとする客層も違うためあまり影響はないとのことでした。



☆また、最大の懸念であります作ったはいいが儲からないと分かった段階ですぐに撤退する可能性について行政側はどのように分析しているでしょうか。



焼畑農業と言われるように儲からないと分かったら10年で撤退し、そのときには買物する場所がなくなるという議論がされております。



この可能性についても別の角度から尋ねてきました。



過去に進出したイオンモール（参考資料）のうち既に撤退したものはあるのかという観点から聞いてきました。



すなわち、四條畷は何年で撤退というのではなく、撤退したものの平均を見ると何年と客観的に知ることが出来ます。



しかしこれを聞いたところ、過去に進出したイオンモールで撤退したものはなく、逆に年数の経過に従って例えば映画館を新たに作るなどの増改築をしたところは多々あるとのことです。



次に、イオンモールが来ないと憶測される理由としてイオンの業績が悪化しているというものがあるようです。



しかし、園田部長がおっしゃる通りイオンとイオンモールは別組織です。



☆まず、別組織だということを認識して頂いたうえで、次にイオンモール自体の業績をどう分析されているのかをお尋ねします。



イオンモールの業績については2008年2月期のキャッシフロー計算書を見ながらごくごく簡単に考えてみたいと思います。（キャッシュフロー計算書）



まず営業キャッシュフローはプラス



次に、投資キャッシュフローはマイナス。



次に、財務キャッシュフローはマイナス。



つまり、営業キャッシュフローがプラスで、投資キャッシュフローがマイナスということは営業上は現金が増加している。しかし、新店舗進出等の関係で設備投資にお金がかかるため投資キャッシュフローではお金が出て行ってしまっている状態です。



また、財務キャッシュフローがマイナスということは営業キャッシュフローと投資キャッシュフローの合計でプラスになっているのでその余剰金を借金の返済にまわしています。



財務キャッシュフローがマイナスになっているというむしろ好ましい状態です。



先程の10年で撤退する可能性は低いとお話したことともかなりリンクします。



つまり、この業界では設備投資で先行投資をし、それを30年やそれを上回る年月をかけて回収していくというビジネスモデルです。



市としても最初の10年はプラスにならないという見込みでしたが、これに関しても同じ考えになると思います。



営業活動自体に問題があるのではなく、流通業という業界そのものの収益構造がそうなっていると考えた方がいいでしょう。



ですから、10年で撤退する可能性というのは実績で見ても、キャッシュフロー計算書を始めとする財務諸表から読み取ってもまず考えられないでしょう。



スケジュールに関しても具体的に聞いて参りました。



文化財の調査に約1年、許認可関係で約1年半から2年、建設に約1年、一部並行して出来るところもあるので決定から約3年とのことでした。



仮に本年、平成20年中に進出が決定しても、オープンは平成23年秋、現実的には平成24年中、早くてもこんなものとのことです。



そうして見ると、第二京阪のオープン平成22年春や、平成22年中というのはやはりスケジュール的にもかなり厳しいようです。



参考までに、本市の市長選挙が平成22年夏、市議会選挙が平成23年春の予定ですので、早くても市議会選挙の翌年ということになります。



これらを踏まえた上で、進出の決定がなかなか決まらない理由は何かという点を聞いてきました。



イオンモール進出の最大のネックは、やはり鋼材価格の上昇ということでした。



日経新聞に日経商品指数という指数が上っております。（表）



これによると、例えば棒鋼の価格の2007年の平均は66.8



直近の2008年8月では112.5



と実に1.68倍に上昇しております。



建設予定費が当初150億円でしたから、この1年で×1.68で252億円、つまり100億円も建設価格が上昇してしまったことが分かります。



こうして数字で見るとやはり鋼材価格の上昇が最大の懸念であることが分かります。



是非今後はこの指数に注目して頂きたいと思います。



この鋼材価格の上昇に対して考えられる対策としては、イオンモールは通常屋根が非常に高くなっておりますが、この高さを制限したり、最初はエリアを絞って建設することが考えられるようです。



このような状況ではありますがイオンモール側の言葉として、



「進出したいというのが本音」



とのことでした。



最後に、契約済みの地権者もいることなのでいつまでも待たせるわけにはいかないので本年12月までには一定の方向性は出すということです。



ですから、年内にイオンモールが来るのか来ないのか大方分かりそうですので、次の12月議会で可能であればもう一度何らかの形で報告したいと思います。



以上が、今月1日、月曜16時から17時まで約1時間に渡ってヒアリングした内容と私なりの分析を加えたものです。



今回は、一般質問という形で議会側からの情報公開とさせて頂きます。



以上です。